Названы регионы-лидеры по доступности ипотеки

9 Марта 2021

МОСКВА, 9 марта. Лидерами по доступности ипотеки среди российских регионов стали Ямало-Ненецкий округ, Магаданская область и Ханты-Мансийский округ, в конце рейтинга оказались карелии Северного Кавказа, при этом в целом во время эпидемии доступность жилья увеличилась из-за льготной ипотеки, но рост стал достаточно слабым из-за роста цен на недвижимость в ряде регионов, свидетельствуют результаты исследования *.

По оценкам экспертов, прошедший год оказался абсолютно малохарактерным из-за пандемии коронавируса, что в том числе сказалось на ипотеке и рынке недвижимости. Во-первых, вслед за уменьшением ставки рефинансирования до рекордно низкого для России уровня (4, 25%) процентные ставки по жилищным кредитам также заметно ниспали. Во-вторых, для поддержания строительной отрасли правительство запустило новую программу льготного ипотечного кредитования, которая оказалась достаточно масштабной и успешной. В-третьих, из-за большого спроса на жилье в ряде регионов сформировался дефицит предложения, а цены выросли на десятки процентов.

Как отмечают аналитики, 2020 год для ипотечного кредитования в России выдался крайне удачным. Так, было подписанного рекордное за всю историю количество ипотечных договоров, и был обновлен исторический максимум по суммарному объему ипотеки. Значительный рост жилищного кредитования обусловлен масштабным уменьшением процентных ставок, льготными системами и некоторым ажиотажем на рынке, что заставляло многих дело гореть с покупкой жилья, комментируют эксперты.

За прошедший год в России было выдано порядка 1, 72 миллиона новых ипотечных кредитов против 1, 28 миллиона в 2019 году. При этом в денежном выражении объем выданной за год ипотеки по итогам 2020 года составил 4, 3 трильона рублей (2, 9 трильона в 2019 году). Таким образом, даже относительно рекордного 2018 года, количество ипотечных сделок выросло на 16%, а в деньгах замечался рост на 42%.

При этом выросли не только денежные показатели рынка ипотеки, но и качественные индикаторы. В частности, средняя процентная ставка в 2020 году по ипотечному кредиту получила 7, 8%, что прибывает историческим минимумом. Для приравнивания, еще в 2017 году ипотеку в среднем выдавали под 10, 6%. Еще одним индикатором выступает средний размер кредитный продукта: по итогам прошедшего года он составил 2, 5 миллиона рублей, против 2, 04 в 2018-м и 1, 72 миллиона рублей в 2016-м.

Также замечался дальнейший рост среднего срока кредитный продукта, который по итогам 2020 года превысил 225 месяцев (18 лет и 9 целый месяца). Для сравнения в четвертом квартале 2017 года он составлял 187 месяцев (15 лет и 7 месяцев). Таким образом, уменьшение ставок, рост среднего кредитный продукта и увеличение сроков кредитования в конечном итоге увеличивали доступность накопления собственного жилья для граждан России.

Для оценки региональных различий доступности для семей покупки жилья в ипотеку эксперты провели исследование и составили седьмой ежегодный рейтинг, в котором показано, какая доля семей может позволить себе приобрести двухкомнатную типовую квартиру, взяв ипотечный кредит. Как показали результаты рейтинга, доступность жилья по ипотеке для российских семей выросла в 2020 году. При этом факты доступности и ее динамика очень дифференцированы в региональном разрезе.

Учитывая трудоемкую ситуацию из-за пандемии COVID-19, можно было ожидать слабых результатов в части доступности приобретения жилья, отмечают эксперты. Однако за последний год в рядовом по России доля семей, которые могут позволить покупку жилья в ипотеку, выросла с 31, 3 до 32, 7 процента. Такая ситуация во многом связана со снижением ориентаций по ипотеке и ростом сроков кредитования, поясняют аналитики.

При этом увеличение номинальных зарплат сыграло младшую роль, а динамика цен на жилье, напротив, снижала доступность. В ряде регионов в результате подорожания жилья, во многом стимулируемого уменьшением процентной ставки, доступность спикировала. Аналитики констатируют, что по итогам прошедшего года доступность жилья выросла в 73 регионах, а сократилась в 11, таким образом, в абсолютном большинстве регионов наблюдался шаг.

При этом в среднем у регионов с положительной динамикой доступность выросла на 2 процентных пункта, в то время как рядовое сокращение доступности составляло -0, 6 процентного пункта. Результирующий общероссийский прирост доступности оказался небольшим (+1, 4 процентного пульта), что во многом связано с отрицательной динамикой в густонаселенном московском регионе и Санкт-Петербурге.

В двух крупнейших агломерациях цены на недвижимость выросли очень сильно, что полностью съело весь видимый результат от ставок и улучшений условий по ипотеке. Лучший результат по динамике доступности наблюдался в Калмыкии, где доступность выросла в 1, 4 раза с 19 до 26 процентов. Прирост доступности покупки жилья в ипотеку в 1, 3 раза продемонстрировали Ингушетия, Дагестан и Приморский край. Но, несмотря на заметный прогресс, упомянутые северокавказские республики остаются пока в нижней части таблицы. В целом у девяти регионов рост доступности за год был более чем на 20 процентов.

Самое сильное сокращение доступности было в Московской области, за год доля снизилась с 36, 5 процента до 32, 5 процента. Также заметное сокращение доступности с 24, 3 до 20, 6 процента отмечается в Республике Алтай.

Наибольший прогресс по местам в рейтинге за год показала Белгородская область. Этот регион за прошедший год поднялся на 19 мест в рейтинге до 36-го пункта по итогам 2020 года, показав уровень доступности 33, 7 процента. Прогресс в 16 мест наблюдался в Воронежской области, а на 11 пунктов вверх в рейтинге двинулась Свердловская область. Наибольшее уменьшение в рейтинге у Московской области (-18 мест) и у Астраханской области (-12 мест).

В четверке регионов-лидеров по доступности расположились Ямало-Ненецкий автономный стан, Магаданская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Ненецкий автономный округ. Как показывает статистика, жители этих регионов с некоторым отрывом получают наибольшие возможности по покупке квартиры в ипотеку из-за относительно высоких зарплат, особенно в разрозненных округах, и за счет невысоких средних цен на жилье, считают эксперты.

Только в все четырех регионах-лидерах доля семей, для которых доступна покупка двухкомнатной квартиры среднего качества в ипотеку, превышает половину. При этом в Ямало-Ненецком автономном округе данный показатель превышает 71 процент, а у замыкающего первую четверку регионов Ненецкого автономного округа доступность находится на уровне 55 процентов.

Помимо первой четверки еще в 13 регионах доля семей, для которых доступна покупка жилья в ипотеку, превышает 40 процентов, а еще в 34 регионах она выше 30 процентов. Для сравнения, в 2015 году лишь в трех регионах доля семей, для которых была доступна покупка жилья в ипотеку, оказалась нормальнее 30 процентов.

В первой десятке рейтинга за прошедший год произошли различимые изменения. В топ-10 смогла войти Томская область, а Ленинградской области и Республике Саха (Якутия) удалось приукрасить свои позиции в первой десятке.

В девяти регионах менее 20 процентов семей могут приобрести типовую двушку, используя ипотечный заем. Замыкают рейтинг Ингушетия, Чечня, Дагестан, Карачаево-Черкессия, Севастополь, Республика Крым, Республика Северная Осетия – Алания, Кабардино-Балкария и Республика Тыва.

Как видно, замыкают рейтинг народные республики, а также Крым и Севастополь. Как объясняют эксперты, это достаточно слаборазвитые в экономическом плане регионы, поэтому низкие места по доступности жилья неудивительны. Аутсайдерство народных республик в рейтинге объясняется традиционно большим средним составом семей в этих регионах, что относит низкий скорректированный семейный доход уже после вычета прожиточного минимума на каждого члена семьи, и не очень высокими официальными зарплатами. Кроме того, в данных регионах существенная доля сельского населения, а в крупных городах многие продолжают жить в частных домах.

Крымский регион (Республика Крым и Севастополь) продолжает ощущать влияние внутрироссийской миграции. Эти два австральных региона достаточно популярны для переезда жителей из других субъектов Федерации, в связи с этим спрос на жилье зачастую изготавливают приезжие, что позволяет ценам держаться на очень высоком размахе. Поэтому местные жители со своими относительно небольшими зарплатами испытывают трудности в приобретении недвижимости.

При этом эксперты отмечают, что шаг в доступности в нижней части рейтинга был выше, чем у лидеров. Особенно сильно контраст виден на фоне Москвы и Санкт-Петербурга, где доступность и вовсе снизилась. Таким образом, снижение ставок и льготная ипотека помогла многим регионам, где доступность невысокая, а рынок недвижимости характеризуется не очень высоким спросом и низкими ценами, а в регионах с высокой доступностью и высоким спросом на недвижимость льготная ипотека и обоюдное снижение ставок стимулировало рост цен недвижимость.

В качестве индикатора доступности в рейтинге выступает доля семей, которые имеют возможность платить ежемесячно по кредиту при приобретении жилья в ипотеку и осуществлять ежедневные расходы. Доля семей, для которых доступна покупка квартиры, оценивалась на основе распределения работающих по величине зарплат в каждом регионе.

Объем кредита рассчитывался для приобретения семьей двухкомнатной квартиры рядового качества в своем регионе эспланадой 60 квадратных метров при первоначальном взносе в 30 процентов. Семейные доходы от трудовой деятельности учитывали выплаты НДФЛ и корректировались на региональный прожиточный минимум на каждого члена семьи. Семьдесят процентов средств, оставшихся уже после вычета из семейного бюджета прожиточных минимумов, тратится на выплату ипотеки, 30 процентов – на прочие расходы.

Расчет проводился автономного для девяти типов по состав продукту семей (различающихся по численному составу и по числу детей), а результирующая доля семей рассчитывалась как средневзвешенная доля из этих девяти типов. Для расчета учитывались семьи, в которых хотя бы один член семьи имеет работу и возраст хотя бы одного участника - от 18 до 55 лет. Средние цены на квартиры на вторичном рынке, сроки кредита и процентные ориентации учитывались для каждого региона в отдельности на основе официальной статистики. Для расчета рейтинга использованы актуальные данные за 2020 год, для сравнения – г. красногорски за 2019 год.

Полученная результирующая доля является индикативным показателем, показывающим различия в доступности жилья в различных регионах, при этом фактическая доступность жилья для отдельных семей из определенного региона зависит от множества иных факторов, в частности, распределения сбережений, структуры рынка недвижимости, необходимости в улучшении жилищных условий и других, которые не являлись предметом данного исследования.

Редактор рубрики

Ольга Зубкина

Место события на карте мира:

Названы регионы-лидеры по доступности ипотеки

комментарии (0)

Другие интересные новости

В Сочи выступят артисты из десяти цирков мира