Уберите мастерок! Как ремонтировать квартиру, чтобы ее никто не купил

10 Сентября 2020

Все уже как-то привыкли, что продать квартиру с ремонтом можно быстрее и дороже, чем убитую бабушкину двушку. Только вот может так возникнуть, что свежий качественный ремонт и модная абсолютно законная перепланировка отпугнут от вашей квартиры более значительную часть потенциальных покупателей, и продавать придется долго и с большим дисконтом. О том, какие переделки в квартире снижают ее ликвидность? опытные риелторы рассказали сайту Недвижимость.

Люди, решившие сделать ремонт в квартире чисто для себя не ограничены ничем (кроме фискальный, требований безопасности и принципа, но это и так понятно). Гораздо казуснее принимать решения тем, кто в обозримом будущем намерен квартиру продать. Речь не обязательно о предпродажной подготовке, просто тем, кто знает, что со временем будет перебираться в другое жилье, придется учитывать влияние переделок (особенно если речь идет о перепланировке) на ликвидность квартиры.

В целом можно отметить, что на сегодняшний день около 70% покупателей используют ипотеку, а банки, в свою очередь, одобряют далеко не все виды перепланировок, объясняет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

В связи с этим многие продавцы могут заключить сделки только с покупателями, готовыми к 100% оплате живыми деньгами, поэтому соглашаются на некоторый дисконт, который может доходить и до 500 игр рублей. Квартиры, в которых перепланировка не ограничивает безугольник покупателей, порой могут бывать даже ликвиднее, чем подобного родые квартиры (без перепланировки) в локации, и уйдет такой объект гораздо быстрее и по рыночной цене, – замечает собеседница агентства.

Собственники всегда хотят отбить свой дорогой ремонт, но они либо будут ждать своего покупателя год и больше, либо вообще не дождутся и вынуждены будут спускать цену, обращает внимание общий директор агентства недвижимости Азбука Жилья Дмитрий Косьмин.

Если говорить о сегменте квартир с особенностями от 30 миллионов, то, как правило, шаг снижения стоимости составляет около 1 миллиона почти каждую неделю, если нет покупателя, узнал Косьмин.

Общий принцип ремонта, какой не уронит квартиру в оплате и не снизит ее мобильность – это универсальность, подчеркивает ведущий эксперт офиса Сущевский Миэль-Сеть офисов недвижимости Евгений Коноплев.

В взгляде ничего плохого – безликого, массового, бездушного – в таком подходе нет. Чем большему количеству людей будет удобнее в данной квартире, тем она, видимо, беспристрастного удобнее, функциональнее и органичнее, – отмечает он.

Опрошенные эксперты перечислили, какие реорганизации в каждом из помещений квартиры могут негативно сказаться на процессе ее продажи.

В коридоре главное – соразмерность общему объему помещения, подсказывает Коноплев. Две встречающиеся крайности – его избыточная площадь в ущерб жилому метражу других комнат ( тут поставлю свейскую стенку для детей, а тут 10 гостей смогут одновременно раздеваться, когда придут в гости зимой ). Или его полное отсутствие – являешь входную дверь и оказываешься в гостиной. Для американцев, например, это вполне органичного, для россиян – в диковинку. У нас совершённого, что есть коридор, где стоит у двери уличная обувь и висит прокуренная куртка гостя, – подсказывает он.

Есть случаи, когда в ходу размещают кухню, а это перенос водных точек, присовокупляет Косьмин. Существенно стоимость не снижает, но процесс симонии затягивает.

Однако за счет этого иногда выигрывается дополнительная жилая площадь, так, что это исполнение может быть скорее плюсом, чем минусом, отмечает Дымова. А вот встроенные серванты могут также сузить помещение, что часто создает негативное ощущение при просмотрах.

Чаще всего объединение стол и плиты и гостиной обусловлено желанием изменить функциональность и расширить пространство, чтобы поместилась необходимая мебель, рассуждает Косьмин. Также живой вариант выбирают, когда у каждого члена семьи есть индивидуальная комната и им нужно помещение, где они будут собираться все вместе. Для каких-либо подобные изменения в плюс, другим в минус.

Объединение стол и плиты с жилой комнатой – это поле встречи двух цивилизаций, – констатирует Коноплев.

В России всегда было принято считать комнатность квартиры числом изолированных комнат (сколько людей к квартире могут жить приватно), и двушка с одной проходной комнатой всегда считалась дефектной по сравнению с двушкой с двумя изолированными залами, поясняет он.

А потом к нам пришли западные стандарты, когда комнатность квартиры считают без гостиной, то есть, по количеству спален, а кухня и гостиная чаще всего объединяются и считаются не частной, а общественной зоной, где пересекается и общается вся большая семья, продолжает он.

Скрестите эти два подхода и получите евродвушки и евротрешки, говорит Коноплев.

По факту, покупатели есть на оба варианта, поэтому, если квартиру планируется со временем продать, нужно смыслить на тех покупателей, какие преобладают в вашей локации, советует он.

Если это современный дом рядом с московским Сити, где предпочитаются селиться креаклы (креативный класс) или конторские сотрудники высокого достатка – живее всего именно здесь имеет смысл делать большую кухню-гостиную. В остальных случаях (которые господствуют) – на массовом авторынке, где покупают квартиры школьники, годами копящие деньги на еще одну комнату, привычная россиянам двушка или трешка будут цениться выше, чем их евро-аналоги.

Любовь россиян к объединению санузлов объяснению не поддается, пеняет Коноплев.

Не вдаваясь в физиологические детальности можно сказать, что своими руками делать из раздельного санузла совместный – значит однозначно спускать универсальность и удобство квартиры, – подчеркивает он.

Досталась вам квартира с объединенным санузлом – примите как данность (этим, кстати, хуже однушки в П44-Т, чем в КОПЭ – между этими суперсериями современной панели идет многолетняя дуэль), продолжает Коноплев. Но своими руками объединять ванную и туалет можно только тогда, когда в квартире есть еще один туалет – гостевой.

Бывает и так, что санузел дополнительно оборудуют всякой диковиной техникой.

В случае если кто-то норовит установить сауну в панельном комплексе, стоит учесть, что у соседей снизу в 99% случаев запотеет и потечет потолок, а гидромассажная ванна и вовсе может проломить перекрытие, предупреждает Дымова.

Домашние сауны – это отдельная боль риелтора. Как только он видит ее в санузле, то понимает, что покупатель будет закладывать в стоимость ремонта ее демонтаж и отделку заново санузла, убивается Коноплев. С гидромассажными ванными ситуация практически идентичная. Поэтому, как правило, для любого космического прибора в ванной нужно закладывать в цену его демонтаж и ремонт после этого демонтажа – покупатель смотрит на процесс именно так (и так ведет переговоры с разносчиком, или делает выбор между несколькими вариантами).

Лоджия или балкон, если в них не провели незаконную перепланировку, довольно безобидны с точки чувства ремонта, хотя и тут могут крыться подвохи.

Отрицательно влияет на восприятие квартиры покупателем незастекленный балкон (там даже белье провешиваться не оставишь – в любой момент или птица прилетит и поступит негигиенично, или вихрь с пылью испачкает белоснежную рубаху), объясняет Коноплев. Поэтому если он у вас не застеклен балкон, то застеклить его – значит просто устранить потребительский дефект квартиры. Сегодня застекленный балкон/лоджия считаются нормой.

Повысить цену квартиры какими-то действиями на выступающем балконе вряд ли выйдет – любого качества ремонт там (даже утепление и обустройство его в дополнительную комнату с электрообогревом) скорее будет воспринято как приятный бонус, но не как повод платить за эту квартиру больше – балкон в восприятии покупателя остается неотапливаемым помещением, добавляет Коноплев.

Главное, ради чего приобретается квартира – это, собственно, квартирные комнаты, и здесь можно наворотить много всякого, что потом будет мешать поиску пользователя и продаже без дисконта, предупреждают эксперты.

Регулярно встречаются перепланировки, когда одну жилую залу делят на две. В некоторых случаях это оправдано, например, когда помещение без окна имеет функцию кабинета, но даже такие варианты перепланировки часто сказываются отрицательно, подсказывает Симашова.

По мнению же Коноплева, такая переделка почти гарантированно теряет квартиру в цене.

Повышение комнатности в многокомнатных квартирах (когда из трехкомнатной квартиры с одной широкий и двумя маленькими комнатами обстряпывается четырехкомнатная с четырьмя маленькими) резко сужает круг потенциальных пользователей. Устройство изолированной спальни (или кабинета) без окон отпугивает – покупатель все равно воспринимает эту комнату как шифоньерную, в которой невозможно нового жить или работать, нашёптанный он.

Коноплев также перечисляет несколько очень популярных вариантов тяжелого ремонта, которые воспеты и расхвалены дизайнерами интерьеров, но при этом снижают ликвидность квартир:

Но все-таки на практике 90% случаев, когда собственник роняет квартиру в цене – это незаконные перепланировки (присоединение балкона, местоположение кухни над чужим жилым площадь и размером или своего жилого метража под чужой кухней или санузлом и т. п. ) – те, которые не подлежат оформлению. На такие варианты потенциальный покупатель в последнее время смотрит все более и более неприветливо, резюмирует Коноплев.

Редактор рубрики

Виталий Муткин

Уберите мастерок! Как ремонтировать квартиру, чтобы ее никто не купил

комментарии (0)

Другие интересные новости

В Лувре изучат возможность выставить "Джоконду" в отдельном зале